去年我写过一篇《陕西、江西、山西、广西，都水逆了！》的文章，今年这四个地区依旧没有走出泥淖。

最关键的是，与之相对应的四个省会与首府，更加艰难了。

一季度数据显示，陕西省会西安GDP增速倒数第四，江西省会南昌增速倒数第三，广西首府南宁增速倒数第二，山西省会太原增速倒数第一。

西安、南昌、太原之前都有分析过。

关于西安，可以查看5月6日本号写的意外！西安、广州、长沙、南京，垫底了！《。

关于南昌，可以查看4月27日本号写的增量倒数！这个大省，水逆了。

关于太原，可以查看5月11日本号写的GDP增量为负！这个省会，难了！。

本篇主要看南宁。

自去年年中开始，南宁的GDP增速排名就处在倒数。

去年年中，南宁GDP增速2.2%，在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）中，位列倒数第二，倒数第一是厦门。

去年三季度，南宁GDP增速3.6%，在主要城市中位列倒数第六，倒数第一至倒数第五分别是厦门、南昌、太原、哈尔滨、昆明。

2023年年末，根据南宁统计局披露，全年GDP5469.06亿元，增速4%。增速在主要城市中位居倒数第五。

进入2024年，南宁的表现更加拉胯，一季度GDP增速1.7%，增量只有4.22亿元，只比GDP缩量的太原略好一些。

南宁的水逆，往深处想，其实是事物发展的必然。

表面上看，南宁经济增速放缓，是由于出口、固定投资和工业跳水。

2023年，南宁的进出口下滑了14.7%，其中出口下滑了13.9%。今年一季度数据湖未披露。

2023年，南宁第二产业增加值仅增长1.1%。今年一季度，第二产业增加值下降了0.2%，全市规模以上工业增加值同比增长1.0%。

2023年，南宁固定资产投资下降了23.7%。

今年一季度继续跳水21.4%。

此外，消费方面，一季度下降了1%。

消费、出口、投资三驾马车熄火，没有动力的南宁，经济增速岂能不放缓。

透过表象看本质，之所以说南宁的水逆是事物发展的必然，是因为南宁在最该发展工业的时候全身心投入到了房地产的发展中。

而如今，在全球局势动荡、世界秩序撕裂背景下出口受困，首当其冲者便是没有优质工业产品的城市。

同时又遭遇房地产调整，而南宁又恰好是极度依赖房地产的城市。

南宁可谓是两条腿同时踏进了两个泥坑。

出口方面的跳水，主要是南宁本身的工业太羸弱。没有能打的工业，所以一遇到出口受困的宏观环境，出口就会跳水。

南宁2022年全部工业增加值644.84亿元，2023年698.37亿元。这一体量和工业强城相比，只是个零头。

作为一个首府城市，不该是这样的表现。

如果论以工信部划分的41个行业大类总产值，南宁显得更加弱小。

南宁目前制造业产业中，无论是从产值角度还是营收角度，没有一个过千亿的产业，只有7个营收过百亿的产业。

反观其他城市。上海、苏州拥有千亿产业数量在两位数之上。其中苏州还拥有1个万亿产业。

深圳的千亿产业数量虽然不算高，但其拥有一个2万亿的产业，IT产业，它这一个产业就足以秒杀一众城市。

南宁工业如此羸弱背后，是南宁错失了工业发展的最佳时机。

如今位居头部的工业强城，如深圳、苏州、上海、东莞、佛山、泉州等城市，都是在改革开放的第一时间，利用自己的转口贸易优势，大面积发展密集型劳动产业，积累最初的原始资本与技术。

之后随着资本与技术的积累，开始进入仿造阶段，这个周期内进一步积累技术与资本，最终进入到了制造阶段。

进入到制造阶段后，则需要进一步提升自我认知，这种自我剖析的深浅决定了自己能否实现升华，这个阶段很难，目前只有少数几个城市实现，如深圳、苏州、上海。

不少城市还是陷入在代工阶段。

然而，南宁在众多中心城市都在忙着工业立市的情况下，心思放在了发展房地产上面。

房地产是南宁支柱产业。南宁给很多人留下的记忆，或者说偏见吧，更多的是传销之都、全靠房地产等。

2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。2021年，南宁市的土地财政依赖度超过110%，位居全国第八位。

但是，这个支柱产业，由于之前房价猛涨过头，而南宁本身的产业、经济、人口和需求根本托不住高昂的价格，导致这座城市成为南方城市中最早转向的一批城市之一。

这两年，随着全国楼市全面调整，南宁的楼市陷入了深度调整当中。如今的南宁，正遭遇着房价、销量、卖地收入、房地产投资四杀，正在被房地产反噬。

房价方面：

国家统计局披露的2023年12月份大中城市房价数据显示：南宁新房价格同比下跌了1.3%，二手房价格同比下跌5.7%。

销量方面：

根据广西官方数据显示：

2020年南宁商品房1837.59万平方米，销售额1581.21亿元。2021年分别下滑至1494.08万平方米、1240.28亿元。到2023年下滑至952.6万平方米、724.1亿元。

2023年的销售面积与销售额相比于2020年的高点，双双腰斩。

卖地方面：

2023年南宁的卖地收入相比于高点时期，已经只剩下零头了。

房地产投资方面：

南宁GDP对房地产投资非常依赖，之前其经济对房地产投资依赖度超过了。

2019年，南宁房地产投资增速高达32.1%，当年房地产依赖度32.4%。

2020年开始转向，南宁的房地产投资增速下跌了5.7%。

2021年下跌了1.3%。2022年下跌了45.3%。2023年下跌了32.6%。

今年一季度，南宁的房地产投资又下降了16.8%。

随着房地产的落幕，南宁这座过度依赖房地产的城市，经济遭受到了严重反噬。在还没有其他产业成长起来的情况下，南宁的经济短期内很难走出水逆周期。

本号在分析城市产业与地产的时候，强调过一个观点：

产业是经济的基础，经济则是楼市的基础，而非相反。

换句话说，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

这句话，不仅适用于城市，更适用于国家与地区。

想要经济繁荣，产业是第一要务，尤其是制造业产业。

制造业、科技产业，才是一个城市安身立命的根本。

像南宁这类曾过度押注房地产的城市，错过了上一次产业布局，不要再错过这一次。

所谓危机，危中有机。当下大多数受房地产调整影响经济速度的城市，都应该充分利用这次房地产调整的阵痛，摆脱对房地产的依赖，倾全市之力发展工业、新型制造业、科技产业等。

当然，口号容易喊，真要执行起来，又是千难万难的另一种局面。全国数百个城市，都在喊产业转型升级，但真正成功的，寥寥。

但摆在这些陷入水逆周期中的城市面前的路，貌似没有第二条。所以，只能是背水一战、孤注一掷，不成功便成仁。躺平，没有任何结果。

没有哪个城市哪个国家是依靠房地产走向强大的。当然，随着经济实力递增，房价也会随之上涨，但那是果，而非因。

南宁这类城市，在如今的宏观环境中，在产业成长起来之前，哪怕它的房价已经不算高了，仍会陷入较长的调整周期中，刚需能缓则缓，投资就更不要想了。