这个项目位于视高，首开区占地约224亩，规划打造集住宅、商业、办公等多元业态为一体的超级集群。

最近，其项目主体借款展期的信息引发我们的关注。通过梳理，我们发现，2024年前7月，其项目主体的营业收入仅200余万元，与项目宏大的体量形成剧烈反差。

分析则发现，区域市场走势、二手房“打折”表现、项目较重的产业业态等“三座大山”，对该项目持续施压。

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1.75亿元借款展期两年

考验股东持续输血能力

日前，上市公司大悦城（证券代码000031）披露，旗下控股子公司眉山加悦置业有限公司（以下简称加悦置业）对1.75亿元借款进行展期，与农业银行签订了《借款展期协议》，期限两年。

据了解，该1.75亿元借款为2020年加悦置业向农业银行贷款的一部分。

彼时，加悦置业与农业银行方面签订了《固定资产借款合同》，加悦置业向农业银行申请3.7亿元贷款，用于眉山加州智慧城（森林硅谷）一期项目的开发建设。

除此之外，大悦城与农业银行签订了《保证合同》，大悦城按间接持股36.4%的股权比例，为加悦置业在借款合同项下的约1.35亿元债务提供连带责任担保。

工商信息方面，加悦置业成立于2019年6月，注册地点为仁寿视高，注册资本5亿元。

加悦置业含两位股东。其一为成都中粮美悦置业有限公司（以下简称中粮美悦置业），持有加悦置业56%股权，股权穿透之后，大悦城方面为中粮美悦置业实控人，持股比例65%，按此计算，大悦城方面实际持有加悦置业36.4%股权。

其二为眉山加州智慧小镇投资开发有限公司，非大悦城关联方，持有加悦置业44%股权。

2020年，大悦城方面认为，为加悦置业提供连带担保，是为了满足公司经营及房地产业务发展的需要。加悦置业为大悦城控股子公司，其经营情况和信用状况良好，具备良好的履约能力，财务风险处于公司可控范围内，具有实际偿还债务能力。

时间来到2024年，大悦城方面对加悦置业1.75亿元借款进行了展期两年的操作，在一定程度上降低了加悦置业的短期还款压力。

不过，受制于区域房地产市场的冷清，加悦置业旗下房地产项目的销售回款能力较弱，而为了带动销售，持续的项目打造及资金投入必不可少，将考验加悦置业两位股东的持续输血能力，以及两位股东的市场判断、投资意见是否一致等。

◎ 项目效果图 仅供参考

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“三座大山”持续施压

前7月营业收入仅200余万元

购地信息显示，加悦置业名下拥有大量土储，购地合同签订时间约在2019-2020年，其中以2020年10月居多。

从时间节点来看，这正是国内楼市走向深度调整的历史节点。显然，大悦城方面的战略投资并没有料到这一点，大量位于视高的土储，亦将面临后期区域市场遇冷及去化难的问题。

中国经营报近期的调查就发现，视高某项目2021年时的新房单价达到了11500元/平米，但目前的小区二手房单价在5600元/平米左右，不到3年前价格的一半。

毫无疑问，区域市场的调整，亦将深度影响加悦置业旗下项目的销售。同时，作为多元业态项目，除了住宅以外，其还包括商业、公寓、办公等大体量业态，更将考验项目的资金实力及销售变现能力。

先来看销售方面。据房天下，加悦置业所开发楼盘名为中粮天府智慧城，在2020年11月至2023年12月期间，项目住宅均价约1.2-1.3万元/平米。从2023年12月之后，在多个公共平台，项目便没有对外释放价格信息。

安居客发布的数据则显示，目前，中粮天府智慧城三房产品的二手房均价7428元/平米，平台上挂出的数套二手房，报价约7100元/平米左右，在目前的市场氛围下，或还有“砍价”空间。

从中不难发现，这对于购房者或将造成较大影响，项目后期销售氛围仍不明朗。

对此，氢地产亦查询了加悦置业的财务数据。数据显示，2023年度，加悦置业营业收入约3.51亿元，利润约0.53亿元；2024年1-7月，营业收入约221.73万元，利润总额-822.81万元。

从中可见，时间来到2024年之后，加悦置业营业收入锐减，仅200余万元的营业收入，背后或在一定程度上折射出项目的销售结转情况（最终销售结转情况请以实际为准）。

业态方面，项目计划总投资约260亿元，将建设新能源、新一代信息技术产业的研发中心、孵化中心，高端装备制造产业研发中心，打造具有加州特色的文商旅小镇，涵盖购物公园、酒店、学校、医院、展示中心、艺术中心、美术馆、运动公园等业态。

为此，加悦置业除了拿下多宗住宅用地之外，还拿下多宗商服用地、科研用地等，相对住宅用地而言，这些业态的投入较大、产出较慢，如果产业引入迟缓及产业建设未实质推进，还将影响市场及购房者对于项目的信心，曾经的项目产业优势，反而有可能变为投资重压。

综上，加悦置业1.75亿元借款展期两年，对于项目建设有一定利好。不过，结合区域市场走势、二手房“打折”表现、项目较重的产业业态等“三座大山”来看，项目的真正压力仍远未解除，将持续考验加悦置业的问题化解能力。

最后来看集团层面。2024年上半年，大悦城业绩预告情况为亏损，归属于上市公司股东的净利润预计亏损2.6-4.9亿元，主要原因是受周期变动影响，综合毛利率有所下降，对联营企业的投资收益同比减少，调整量价策略，部分项目出现减值迹象等。

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