当众人关心的焦点答案揭晓时，必然“一石激起千层浪”——亦庄X47地块和它的操盘方招商蛇口，在北京楼市验证了这个道理。

8月7日，一条关于“欢迎进入【X时代】”的视频，引发了京城地产圈的热议，除了别出心裁的创意视频内容外，更在于亦庄X47的操盘方，正式确定为招商蛇口。

一道谜题，已经解开，更多答案，却仍待揭晓。

与其说是关注，不如说是期待。天资出众的地块条件，加上履历、口碑、专业能力皆为人称道的招商蛇口，在亟需信心的北京楼市，会打造一个怎样的产品？做成一个怎样的项目？这些答案都值得市场、同行、购房者猜想。

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说到2023年招商蛇口在北京的表现，可以用一个词来形容：“壮志雄心”。

其一，土地市场强势出手。

2023年，招商蛇口在北京土拍市场上，不仅非常“高调”，更掀起了一股“收割浪潮”。

截至7月30日，今年北京已经拍出了37宗地，其中招商蛇口参与了18宗土地的竞拍，其拿地的决心和信心，由此“可见一斑”。为此，也有业内人士戏言，一宗土地没有“含招商蛇口率”，那就说明它不够“热”。

除了出手果断，运气也是羡煞一众同侪。招商蛇口独立拿下了位于通州东小马、亦庄台湖以及丰台羊坊村的三块地，累计投入金额 87.8 亿元，位列房企拿地数量榜首。

看到招商蛇口在北京土拍市场上的“稳准狠”，不少业内人士表示，“按照招商蛇口如此强劲的攻城略地之势，到岁末北京房企业绩销售榜以及权益榜，肯定会起到翻天覆地的变化”。

其二，产品层面放大招。

在2023年的京城楼市，招商蛇口上演了一出接一出的品质大戏。

位于望京CBD的龙樾·合玺，开放了实景示范区，将未来生活于望京CBD的宜居品质，完美展现出来。五星级大堂般的社区入口、光影效果极佳的水景节点、大尺度的中心园林……让改善型置业人群，通过“真看真感受”，切实体会到龙樾·合玺的非凡品质。这也让项目，成为了望京CBD首屈一指的标杆作品。

为了给北京带来全新的宜居生活品质，招商蛇口又将基于40余载城市深耕经验，针对青年们不断进化的生活理想，量身打造的新一代明星产品系——璀璨系，落地于位于通州东小马的璀璨公元、位于亦庄台湖的璀璨时代，由此焕新京城新生代人群的宜居生活品质。

其刚刚在6月20日拿下的丰台羊坊村地块，现已宣布案名为“招商·臻园”。众所周知，并不是每一座臻系都能以“臻园”命名，在于每一座臻园都有严苛的打造标准和品质追求。由此可见，招商·臻园将焕新丰台的人居新境界。

复盘一下，可以发现，今年招商蛇口展现出“发力北京”的强大气场。

那么问题来了，为何招商蛇口，突然变得“高调”起来？

这显然是一种战略选择。如果综合人事调整来看，答案就清晰多了：2022年，招商华东区域销售和回款都突破了1000亿，业绩令全行业侧目。2023年，招商蛇口将华东团队的重要骨干调入北京，成为今年新到岗的新管理团队，大干一场的战略意图已经再明显不过。

明白这一深层次的决策，就不难理解，招商蛇口为何会“入局”亦庄X47。

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说到亦庄X47，称其为2023年中国土拍市场上的“顶流”，可谓是实至名归。

凭借位于亦庄核心区绝版地段优质，亦庄X47吸引了31家房企争相竞拍，其中有深耕北京多年的实力房企，也有进京赶考的外地房企。

这也让这宗地的拍卖现场，高潮迭起。经过土拍现场12次报价，触及现房销售面积上限53000平米，经过紧张刺激的现场摇号，中皋置业成为最后的大赢家。

由于中皋置业此前在京并没有开发经验，因此从结果出来的第一刻起，业界就认为会引入一位强大的合作伙伴，如今答案已经揭晓，就是招商蛇口。

亦庄X47地块是“顶流”，操盘方招商蛇口显然也是“顶流”，两者叠加，必然实现几何量级的放大效用。

要在北京市场，大干一场的招商蛇口，如何实现这种战略目标，基本点无疑就是“拿对地，做好产品”。

在这样的路径下，入局亦庄X47地块，自然是一招妙手。

故事的开头已经宏大展开，故事的发展会如何进行？

这就让人不禁猜想，招商蛇口X亦庄X47会开出何种花？结出何种果？

◎猜想一：是否为“玺”系产品？

了解招商蛇口的人都知道，“玺”系是其最高端产品系，因此业内普通认为亦庄X47项目，作为“明星地块”要配“明星产品系”，因此采用招商蛇口最高等级“玺”系产品线，应该没有悬念。

但攸克君却认为，亦庄X47项目，应该是源自“玺”，而高于“玺”。

从“欢迎进入【X时代】”的视频中，就能嗅出这种意味。

“X”代表了无限可能，也代表着“X47”，相信在项目打造上，招商蛇口会倾尽自身所长，以高级定制的态度，来打造产品，由此上演“一出好戏”。

这意味着，无论从建造设计、园林规划，还是空间布局、精装品质上，亦庄X47将根据现在和未来的需求匠心打磨，以“玺”为源，更上层楼。

皆因，招商蛇口“玺”系产品绝不是仅仅兑现地块价值，而是以高产品力和明星产品发掘、提升地块价值，这才是关键所在。

可以预见，亦庄X47将打破人们对传统豪宅的认识和认知，目标就是往着北京最顶级作品方向前进，也将成为整个招商蛇口作品体系中的巅峰作品。

◎猜想二：买亦庄X47值不值？

一言以蔽之，值，超值，非常值。

首先，销售指导价出乎市场意料。

在亦庄X47指导价未确定时，业界猜测将在9万左右。因此，当亦庄X47销售指导价确定为7.7万时，立刻引发了市场热议，以及大量房企参与地块竞拍。

嗅觉灵敏的房企都知道，稀缺的土地属性，超值的指导价，都在“明面上”摆着，能够拿到地，就已经成功了“一大半”。

而这个道理，眼界卓远的购房人，心里也是“明镜一样”。

其次，价格倒挂明显。

这几年，京城楼市上的爆款项目，都有着相同的属性，即“一二手价格倒挂”明显。它们之所以成为市场中的“香饽饽”，在于现在的改善型置业者，既看中项目产品力，更看中资产锚定价值。

由此及彼，目前亦庄核心区次新二手房价格，已经达到10万+，亦庄X47销售指导价为7.7万，不仅价格是“真香”，资产锚定价值亦更为可观。

再次，亦庄河西区绝版住宅用地。

亦庄新城疆域很大，真正“封神”的居住板块，除了河西区，还是河西区。

源自这里不仅生活配套丰盛，还有着极佳的教育资源，所以每当河西区有新盘面市时，其结果就是一个字：“抢”。

不过，北京住宅供地计划来看，亦庄河西区新增住宅供应，几乎为零。这也让亦庄X47，成为亦庄河西区最后的住宅项目，稀缺价值不言而喻。

◎猜想三：是否会吸引全北京改善置业人群？

北京楼市的购买逻辑，经历过很有趣的变化。

从地段逻辑，到总价逻辑，再到现在的“产品导向逻辑”。

变化来自，购房人家庭结构变动，价值识别体系变化，让购房者形成“追合适产品”的购房趋势。亦庄X47项目，正处在这个结点上。因此，绝不应该仅仅认定，这个项目的客户只在亦庄周边，或者东南沿线的辐射带。

一句话，产品做好了，全城人都买。

在招商蛇口匠心打造下，亦庄X47定然会有惊艳的产品呈现，也注定了全北京购房人都会对项目“行注目礼”。

◎猜想四：未来呈现品质是否佳？

蓝图落入实处，才是王道。

那么亦庄X47未来呈现效果几何，攸克君认为必须“能打”。

之所以由此论断，源自如今招商蛇口北京团队，源自能打硬仗、能打好战的华东团队。这支团队，此前在华东市场缔造了众多“美誉在外”的标杆作品。

例如，位于南通的滨江玺，在市场逆势中把这个城市房价带上了4万+新时代，更在呈现品质上成为了城市封面作品。其在交付细节上下的功夫，足以说明问题。

▲南通滨江玺实景图

滨江玺在交付时，当地市场上主流的交付都是阳台采用半封闭方式，这带来一个问题，如果业主后期自己封阳台，那么将大大扰乱立面的整体性和秩序美。为了解决这个问题，滨江玺采用了阳台全包设计，虽然成本增大了，但是确保了交付后的效果，使设计中的品质要求得以落地，这不是简单算一笔经济账就能解决的问题。

▲南通滨江玺实景图

要做标杆，就要有做标杆的态度。招商蛇口的团队，在这一点的选择上，立场是十分鲜明的。

▲南通滨江玺实景图

对于很多开发商而言，精力、财力、能力有限的情况下，力气会下在重点的领域，公共部分的处理，往往要打一定折扣，但滨江玺恰恰是采用“精装吊顶+大理石地面砖+墙面陶瓷板”的方式处理公共区域，标杆的态度十分明显。

这一切，让X47地块的未来呈现，足够让市场期待。

◎猜想五：亦庄X47之后，招商蛇口是否还会有大动作？

有一说一，招商蛇口在今年的北京楼市堪称“拿地王”，但一切只是刚刚开始。

因此，在深耕北京的战略布局下，招商蛇口未来还会带来好消息，攸克君一点也不会意外。

从资金动员能力，融资支持力度等方面，招商蛇口的优势十分明显。既然在战略上给与北京市场十分重要的地位，那么持续投入是必然的选择。因此，可以预见，未来在北京市场上的黄金或者高价值地块中，招商蛇口还会下手，明星地块会向头部企业集中。

从另一个角度而言，亦庄X47地块的表现，有极大可能产生叠加效用，即“一气呵成”。北京房地产市场是口碑效用非常明显的市场，标杆项目的出现，对于整体区域开发业务的提升和助推作用非常明显，企业也能够实现效率的最大化。因此，招商蛇口再有大动作是大概率事件。

玲珑棋局，刚启幕；更多精彩，在后面。