合肥土拍再遇寒潮。

今日，合肥土地市场网发布本月土拍公告。原计划出让的两宗居住用地再度缩水，仅剩龙湖光年西侧的高新区02号地块待价而沽。

说实话，这种结果有点出乎预料。

因为此次被下架的蜀山区03号地块，容积率仅1.2，东邻约31万亩董铺湖，且周边遍布龙湖天境、西宸原著、中海世家等一众低密住区。放在往年，这近乎就是落子叠墅及洋房产品的首选之地。

图源见水印

但没用，一个报名的房企都没有。

这已经是近期官方碰到的第三次「软钉子」了。

7月30日，合肥原计划上架14宗地，然而开拍前夕骤减为10宗，其中瑶海区01-03号三宗地以及省府东地块遭遇提前下架——前者为官方发力第四代住宅的首批用地，后者所在地段则是一度引发房企争抢的热门片区。

2023年4月，同为省府东板块的远大九庐地块，曾足足吸引36家房企争抢。最终，才以竞品质满分摇号的方式被远大侥幸拿下。如今时隔一年，板块热度就从天上掉到了地下，反转性与戏剧性让人叹为观止。

滨湖省府东实景（图/江淮楼事）

第四代住宅计划搁浅，省府东板块热度陡降...

官方遭遇市场寒流二连击之后，如今又再度撞上董铺湖改善区的无人问津。这不由让我们在更深层读懂房企们的拿地逻辑——在刚需集体退潮的当下，但凡板块能级不够抑或城市配套稍有欠缺的土地，房企们大概率都不会多看一眼。

这种做派，可能会成为以后土地市场的常态。

值得一提的是，此前合肥的城市扩张思路一直都是照着“产城共建”的模式来。顾名思义，官方一边积极招商引资引进产业和公共设施，而另一边呢，房企们也同步积极拿地，甚至主动在更高层面去承担城市运营者的角色。

运河新城实景（图/合肥班长）

此前运河新城如是，东部新中心亦如是。

但现在，城建格局大概率要开始变了。

盘点今年成交的涉宅用地就会发现，相比往年，土地规划属性越来越纯粹，此前曾明令房企代建教育、商业乃至产业的现象越发稀少，房企们已经在事实上卸下了城建者的担子，转为更加纯粹的新房供应商一角。

而时间走到当下，房企们连单纯的拿地建房也变得挑挑拣拣，或者说有心无力。这也就倒逼往后城市建设的思路，得从与房企共谋未来的“产城共建”，转为官方投资先行的大包大揽模式。

「栽下梧桐树，引得凤凰来」。

当然，这对合肥的财政预算而言是个不小的考验。今年3月，落子滨湖珠江路以南的安徽中共省委党校开启项目设计招标，叠加此前释放的板块内街坊控制性规划，我曾做出滨湖6.0时代要来的阶段性预测。

但省府东以及董铺湖板块的接连遇冷，让我对这份预测又有了些犹疑。毕竟市场对于板块拓荒的热情已然跌至谷底，如果官方不转变城建思路提前将板块“温养醇熟”，接下来是很难找到房企躬身入局的。

滨湖东侧的卓越城板块，恐怕亦是如此。