深振业,在广州栽了两次跟头

乐居广州 2024-10-18 13:40:52

来源:乐居买房2024-10-18 09:38:21

最近市场热度回来了,除了市区和黄埔、番禺等项目喜报频出,增城的讨论度,也活跃了不少。

据增城融媒体中心数据,10月1日至7日,增城新房共认购966套,同比日均认购量增长达500%。

综合各区已公开的认购量数据看来,增城的认购量排到全市第一。

其中数据较好的板块依旧是新塘,像华润公园上城、山水合悦花园、金茂万科都会四季等,共计接待来访客户6535组,认购签约成交超过683套。

当然,这当中大部分都是以价换量的,最低总价不到100万元上车,X千元/㎡任选的项目,一抓一大把。

因为截至9月30日,增城新房库存已达超325万㎡,居全市首位,在没有任何新增的情况下,够卖3年。

这情况下,不卷价格,很难卖得动。

而价格战一旦打起来,最受伤的,莫过于踩错时机,高价拿地的项目了。

振业学府里,算一个。

单独拎它出来,因为它是到目前为止,新塘楼面价最高的宅地。

时间回到2021年4月26日,经过79轮竞价,深振业以7.3亿斩获新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A20134号地块(振业学府里),溢价率高达40.38%,楼面价为15334元/㎡。

真不怪深振业“上头”,当时广州地市热火朝天,当天卖了24宗地,当中4宗摇号,收金超475亿元,一天就超过了广州今年以来的卖地金额。

如果可以重来,深振业大概希望自己拿不到这块地。

拿地后一年,项目已经开放城市展厅,宣传共有3栋楼,产品为建面约75-107㎡三至四房。

但展厅很快就撤场,市场上再没声音。

一般而言,久久不入市的项目,多是开发商在“暴雷”边缘,等待有人接手,像恒大阳光半岛、佳兆业·悦伴湾(山海合悦)就是很好的例子。

又或者像富力的花都文旅城中轴线八地块一,直接退地。

但振业学府里还真不是开发商的问题,拿地后它都在有条不紊地建设,早在2022年,三栋楼已经封顶。

它不入市,最大原因是遭遇市场下行,特别是2022年,与项目隔了一条马路的路劲·星棠开盘,参考均价1.9-2万元/㎡。(拿地楼面价12469元/㎡)

楼面价1.5万元/㎡的振业学府里,不卖个2.3万元/㎡以上,都很难保本,但卖这么高,又有什么竞争力呢?

于是它干脆把心一横:

再捂捂,等行情好点再卖吧。

结果大家都知道了,接下来的两年,是增城乃至全广州房价稳步下跌的两年。

眼看着再干等也不是办法,最终在今年7月,振业学府里的开售信息在朋友圈刷屏了。

只不过眼下的处境更加尴尬了,路劲·星棠部分提前交付,剩余现楼卖得比2022年更加便宜了,最低仅1.6万元/㎡。

周边的华润公园上城、金茂万科都会四季,也从原来的2万+,跌到1字头了。

所以,振业学府里开盘价定在了1.35-1.45万元/㎡之间。

别忘记,项目拿地价是15334元/㎡。

广州跌破地价卖房的项目不少,但首开就跌破低地价的,振业学府里应该是第一个。

有业内人士估算过,按照现在这个销售价格,项目保守估计大致要亏3-3.5亿元。

今年9月,项目还推出多套特价房,单价甚至最低1.2万元/㎡,比拿地价还便宜了3000元/㎡。

也许在项目看来,放越久,亏越多,倒不如早点卖了算了。

但从阳光家缘网签数据来看,项目去化也不理想,已批的192套货,只卖出39套,去化仅20%。

话又说回来,振业学府里的产品还是不错的,即使是新规前的产品,也做得比较卷。

像面积最小的建面约76㎡三房,做到单边户型,南北对流,在新塘比较少见。

而且户型还带独立入门玄关,相当于增加收纳空间,也增强了隐私性。厨房能放下双开门冰箱、客厅开间达3.4米......实用率不低。

现在该户型总价最低不到100万元,对刚需买家来说还是很友好的。

总的来说,振业学府里的失利,不在于捂盘这个决定,无论是哪个开发商拿了这宗地,什么时候开盘,结果都大差不差。

问题的根本,是当时市场情绪高涨,导致深振业误判行情,盲目入局。

令人惋惜的是,这样的跟头,深振业还栽了两次。

同样是2021年4月份,深振业击败击败保利、华润、中海、万科、平安等一众大佬,摇号竞得黄埔区HBPQ-A-6地块,楼面价高达27274元/㎡,成为当年黄埔地王。

一时间,都不知道深振业运气好还是不好。

地块后来被打造成振业天成,主打改善型建面约104-168㎡四房,于2022年9月入市,开盘参考均价4.7万元/㎡左右。

目前,项目在售参考均价已经降到4.3万元/㎡,降幅虽没有兄弟振业学府里那么大,但销售量却十分惨淡。

阳光家缘网数据显示,开盘以来,项目只卖了203套,去化33%。

在广州布局失利,连续两次拿下高价地,对深振业造成的打击可谓不小。

2023年,深振业集团实现的营业收入28.11亿元,同比下降24.03%;归属于上市公司股东的净利润亏损8.03亿元,同比下降291.28%。

这也是该公司归母净利润近二十年来的首亏。

2024年,情况也没有好转。

深振业集团发布的2024年半年度业绩预告显示,1-6月,该公司预计录得归属于上市公司股东的净利润亏损2亿元-3.5亿元,而上年同期,该公司还盈利848.82万元。

对于今年上半年预亏的原因,深振业集团表示:

一,基于审慎客观的原则,公司计提相应存货跌价准备;

二,公司房地产业务毛利率同比下降。

针对目前问题,集团总裁李伟对下半年工作强调“四个加快”:

一是加快去库存,全力冲刺年度经济指标;二是加快减亏处亏进度,全力提升经营效益;三是加快工作节奏,全力提升交付力;四是加快转型步伐,全力提升发展力。

这也能解释为什么深振业在广州的两个高价地项目,今年已经降价,加快售卖脚步。

随着市场稳步回温,振业学府里、振业天成产品力也都不差,相信未来还是有一定机会的。

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