上周（2024年10月21日-27日），昆明楼市成交量跌价升，成交均价为11890元/㎡。LPR年内第三降，房贷利率处于历史低位。昆明首批244套房票房源上线，已有约2000亩土地大调规，全面降容；上马新村城中村暂未纳入拆除新建改造项目清单，灵光街不拆改造提升。

据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明楼市共计供应5.54万㎡，环比微跌7%；成交11.41万㎡，环比下跌13%；成交均价为11890元/㎡，环比上涨6%。

（图源：克而瑞）

从“双榜”情况来看，万科·公园城市、龙湖·山海原著2个项目持续热销，稳占两席。分别销售0.84亿元、0.77亿元，成交60套、34套，成交均价为11251元/㎡、15738元/㎡；浩创酌悦延续集中备案的态势，销售0.6亿元，成交95套房源，成交均价为5371元/㎡。

（图源：克而瑞）

鳯起蘭庭、保利天珺2个高端改善项目热度持续，分别销售0.58亿元、0.56亿元，成交均价为15126元/㎡、18386元/㎡。同时，位于新螺蛳湾板块的滇池菁华苑去化不错，单周成交32套，成交均价为8869元/㎡。

土地方面，上周昆明主城无土地成交，无土地供应。

从市场来看，上周昆明主城无项目开盘，仅邦泰·璟和1个项目加推100套高层房源，加推户型为143㎡、113㎡、138㎡，价格和优惠点与开盘一致，成交均价约为17800元/㎡。最终认购7套，去化率一般，仅为7%。

最近10天来，昆明已有约2000亩土地大调规，住宅及商业全面降容，后市高品质住宅占比不断扩大。

依据公示结果，调规内容主要是减少开发体量，降低住宅、商业地块容积率。可以预见，在优化增量住宅的大背景下，未来低层高品质住宅，或将成为市场主流。

参与调规的项目包括10月21日，官渡区发布调规公示的滇池会展、巫家坝、经开区羊甫片区11宗，共约481.5亩用地(约32.1公顷)。以及10月16日公示的呈贡区吴家营片区，约1496亩用地。

据昆明市盘龙区城市更新改造局的答复，上马新村属昆明市382个城中村改造项目之一，目前暂未划定项目改造范围，且暂未纳入拆除新建改造项目清单。

上马新村城中村改造项目位于联盟街道办事处辖区内，项目改造范围包含4个地块，盘龙区2个地块，五华区2个地块。盘龙区地块东邻北京路，南邻二环北路，西邻盘龙江，北邻金色大道；五华区地块东邻龙泉路，南邻二环北路，西邻云岭天骄小区，北邻金色大道；用地面积共计130533.48平方米（约196亩）。

据昆明房产信息网公示信息，昆明首批244套房票房源上线，项目为昆明大华春雨房地产开发有限公司开发的锦明花园（KCXS2020-21号地块），这也是昆明第一个上线的房票房源项目。

（昆明房产信息网截图 图源：都市时报）

从公布数据来看，公布的房票房源分布在1-5栋，面积为61.81-138.09㎡，均价在11000-20000元/㎡。

（大华锦绣山海星萃苑实拍图 图源：项目官微）

锦明花园的推广名为大华锦绣山海星萃苑。2020年12月，大华以18亿元拿下马街街道3宗土地共计130亩，计划分3期开发，分别是尚华苑、锦明花园、锦海花园。2021年6月、7月，大华再次拿下后续17亩土地，并将完成9班幼儿园建设。

据都市时报报道，出于安全考虑，盘龙区正在对灵光街、北河埂片区的市属直管公房危房进行清租处置。在公房租住人员退出后，将按户实施封闭式管理。

灵光街片区是昆明一环内为数不多承载着老昆明印记的街巷。早在今年4月7日，盘龙区鼓楼街道办事处对网友在人民网地方领导留言板上的相关留言进行回复时表示，经测算，该片区暂不具备拆除条件。

（收回的公房门上喷着“验”字标识 图源：都市时报）

鉴于该片区暂不具备拆除新建条件，鼓楼街道办事处正结合老旧小区改造、危房排危等工作，积极推动该片区的提升整治工作，进一步完善该片区的消防配套等公共基础设施。

政策方面，云南出台“楼市18条”，促进市场止跌回稳。将通过对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度支持盘活存量闲置土地、调整住房限购政策，降低存量贷款利率，抓紧完善土地、财税、金融等举措，促进房地产市场止跌回稳平稳健康发展。

LPR年内第三次下调，1年期LPR从3.35%降至3.1%，5年期以上LPR从3.85%降至3.6%，均降25BP。目前，昆明多个楼盘首套或二套房贷利率均可到3.05%。

（图源：央行截图）

10月31日之前，当前房贷利率高于LPR-30BP的，将批量统一调整为LPR-30BP。即昆明存量房贷利率（5年期以上）最低3.3%，即LPR-30BP=3.6%-30BP=3.3%。本轮存量房贷利率调整包含首套房和二套房及以上，先调整基点，待到重新定价日再调整LPR基数。